Hukum Syara’ Tentang Bay’ as-Salam dan Hubungannya dengan Penjualan Rumah Sebelum Dibangun

Soal:
Bismillahi ar-Rahman ar-Rahim
Assalâmu ‘alaikum wa rahmatullah wa barakatuhu. Akhiy, semoga Allah senantiasa menjagamu. Apakah Anda punya respon tuntas terhadap pertanyaan ini:

Apakah perusahaan kontraktor (phoprolos) –perusahaan menjual rumah sebelum dibangun- termasuk bay’ as-salam atau tidak? Dan apakah ini boleh secara syar’iy, yakni membeli rumah sebelum dibangun?

Jawab:
Wa’alaikumussalam wa rahmatullah wa barakatuhu.
Anda bertanya tentang dua perkara:
Pertama: apakah penjualan rumah sebelum dibangun termasuk bay’ as-salam atau tidak? Dapat dipahami dari pertanyaan Anda bahwa jika itu termasuk bay’ as-salam maka itu boleh sebab bay’ as-salam adalah boleh secara syar’iy…
Kedua: apakah jual beli rumah sebelum dibangun boleh secara syar’iy?

Adapun jawaban atas pertanyaan pertama, maka jual beli rumah sebelum dibangun tidak masuk dalam bab bay’ as-salam. Penjelasannya sebagai berikut:

– Bay’ as-salam adalah “menyerahkan kompensasi yang hadhir (ada sekarang) pada kompensasi yang dideskripsikan yang berada dalam tanggungan sampai tempo tertentu. Yakni menyerahkan harta sebagai harga untuk barang yang diserahkan setelah jangka waktu tempo tertentu”. Dan itu adalah jual beli yang boleh secara syar’iy. Dan jual beli ini pada al-makîl (barang yang ditakar), al-mawzûn (barang yang ditimbang) dan al-ma’dûd (barang yang hitungan) seperti yang dijelaskan di kitab asy-Syakhshiyyah al-Islâmiyah juz II di mana di situ dinyatakan:

“Dan kebolehan as-salam telah ditetapkan dengan as-Sunnah. Dari Ibnu Abbas ra, ia berkata:
قَدِمَ النَّبِىُّ -صلى الله عليه وسلم- الْمَدِينَةَ وَهُمْ يُسْلِفُونَ فِى الثِّمَارِ السَّنَةَ وَالسَّنَتَيْنِ فَقَالَ « مَنْ أَسْلَفَ فِى تَمْرٍ فَلْيُسْلِفْ فِى كَيْلٍ مَعْلُومٍ وَوَزْنٍ مَعْلُومٍ إِلَى أَجَلٍ مَعْلُومٍ » رواه مسلم
Nabi saw datang ke Madinah dan mereka mensalaf buah, satu dan dua tahun, maka Nabi saw bersabda: “siapa saja yang mensalaf kurma maka hendaklah dia mensalaf pada takaran yang jelas dan timbangan yang jelas sampai tempo yang jelas” (HR Muslim).

Dan dari Abdurrahman bin Abza dan Abdullah bin Abiy Awfa, keduanya berkata:
كُنَّا نُصِيبُ الْمَغَانِمَ مَعَ رَسُولِ اللَّهِ – صلى الله عليه وسلم – فَكَانَ يَأْتِينَا أَنْبَاطٌ مِنْ أَنْبَاطِ الشَّأْمِ فَنُسْلِفُهُمْ فِى الْحِنْطَةِ وَالشَّعِيرِ وَالزَّبِيبِ إِلَى أَجَلٍ مُسَمًّى . قَالَ قُلْتُ أَكَانَ لَهُمْ زَرْعٌ ، أَوْ لَمْ يَكُنْ لَهُمْ زَرْعٌ قَالاَ مَا كُنَّا نَسْأَلُهُمْ عَنْ ذَلِكَ
“Kami mendapat bagian ghanimah bersama Rasulullah saw lalu Nabthu Syam datang kepada kami maka kami mensalaf kepada mereka pada gandum, jewawut dan kismis sampai tempo tertentu”. Dia (Abdullah bin Abi al-Mujalid) berkata: “aku katakan, apakah mereka memiliki tanaman atau mereka tidak memiliki tanamannya?” Keduanya berkata: “kami tidak menanyai mereka tentang hal itu” (HR al-Bukhari).

Dan dalam satu riwayat:
«إِنْ كُنَّا نُسْلِفُ عَلَى عَهْدِ رَسُولِ اللَّهِ -صلى الله عليه وسلم- وَأَبِى بَكْرٍ وَعُمَرَ فِى الْحِنْطَةِ وَالشَّعِيرِ وَالتَّمْرِ وَالزَّبِيبِ إِلَى قَوْمٍ مَا هُوَ عِنْدَهُمْ»
“Kami mensalaf pada masa Rasulullah saw, Abu Bakar dan Umar pada gandum, jewawut, kurma dan kismis kepada kaum yang mereka tidak memilikinya” (HR Abu Dawud).

Hadits-hadits ini semuanya merupakan dalil yang jelas atas kebolehan as-salam. Adapun apa yang di dalamnya boleh as-salam, dan apa yang di dalamnya tidak boleh as-salam, maka hal itu jelas dalam hadits tersebut dan ijmak. Hal itu bahwa as-salam adalah jual beli sesuatu yang tidak dimiliki dan jual beli sesuatu yang belum sempurna kepemilikannya, padahal keduanya dilarang. As-salam dikecualikan dari keduanya dengan nas sehingga mengkhususkan larangan pada yang selainnya. Oleh karena itu, sesuatu yang sah padanya as-salam harus dinyatakan oleh nas. Dan dengan merujuk kepada nas-nas, kita dapati bahwa as-salam boleh dalam semua yang ditakar (al-makîl) dan ditimbang (al-mawzûn) sebagaimana juga boleh pada semua yang dihitung (al-ma’dûd). Adapun kebolehan dalam apa yang ditakar dan ditimbang (al-makîl wa al-mawzûn) karena ditetapkan dari hadits Ibnu Abbas, ia berkata:
قَدِمَ النَّبِىُّ -صلى الله عليه وسلم- الْمَدِينَةَ وَهُمْ يُسْلِمُونَ فِى التَّمْرِ اَلسَّنَتَيْنِ وَالثَّلاَثَ فَقَالَ رَسُوْلُ اللهِ : « مَنْ أَسْلَفَ فَلْيُسْلِفْ فِى ثَمَنٍ مَعْلُومٍ وَوَزْنٍ مَعْلُومٍ إِلَى أَجَلٍ مَعْلُومٍ » رواه مسلم
“Nabi saw datang ke Madinah dan mereka mensalam pada kurma, dua dan tiga tahun, maka Nabi saw bersabda: “siapa saja yang mensalaf maka hendaklah dia mensalaf pada harga yang jelas dan timbangan yang jelas sampai tempo yang jelas” (Bidâyatu al-Mujtahid wa Nihâyatu al-Muqtashid, oleh Ibnu Rusyd al-hafid).

Dan dalam riwayat yang lain dari Ibnu Abbas ra, ia berkata: “Rasulullah saw bersabda:
« مَنْ أَسْلَفَ فِى شَيْئٍ فَفِى كَيْلٍ مَعْلُومٍ وَوَزْنٍ مَعْلُومٍ إِلَى أَجَلٍ مَعْلُومٍ » رواه مسلم
“Siapa saja yang mensalaf pada sesuatu maka hendaklah pada takaran yang jelas, dan timbangan yang jelas sampai tempo yang jelas” (HR al-Bukhari).

Ini menunjukkan bahwa harta yang boleh di-salam adalah yang termasuk apa yang ditakar dan ditimbang. Adapun kebolehan pada setiap yang dihitung maka telah terakadkan ijmak bahwa as-salam pada makanan adalah boleh. Ibnu al-Mundzir menukilkan ijmak ini. Imam al-Bukhari telah meriwayatkan, ia berkata: telah menceritakan kepada kami Syu’bah, ia berkata: telah memberitahuku Muhammad atau Abdullah bin Abi al-Mujalid, ia berkata:

اخْتَلَفَ عَبْدُ اللَّهِ بْنُ شَدَّادِ بْنِ الْهَادِ وَأَبُو بُرْدَةَ فِى السَّلَفِ ، فَبَعَثُونِى إِلَى ابْنِ أَبِى أَوْفَى – رضى الله عنه – فَسَأَلْتُهُ فَقَالَ إِنَّا كُنَّا نُسْلِفُ عَلَى عَهْدِ رَسُولِ اللَّهِ – صلى الله عليه وسلم – وَأَبِى بَكْرٍ وَعُمَرَ ، فِى الْحِنْطَةِ ، وَالشَّعِيرِ وَالزَّبِيبِ ، وَالتَّمْرِ
“Abdullah bin Syadad bin al-Hadi dan Abu Burdah berbeda pendapat tentang as-salaf, lalu mereka mengutusku kepada Ibnu Abiy Awfa ra maka aku bertanya kepadanya, dan dia berkata: “kami mensalaf pada masa Rasulullah saw, Abu Bakar dan Umar pada gandum, jewawut, kismis dan kurma”.

Ini menunjukkan bahwa as-salam pada makanan adalah boleh. Dan makanan itu tidak kosong dari keberadaannya yang ditakar atau ditimbang atau dihitung, sehingga hukum itu berkaitan dengan setiap kadar untuk mengukur makanan itu berupa takaran atau timbangan atau hitungan seperti berkaitannya serah terima dengannya karena keberadaannya yang memerlukan serah terima, dan seperti berkaitannya riba fadhl dengannya dari keberadaannya jika saling berlebih takaran atau timbangan atau hitungan (jumlah) maka riba. Jadi as-salam juga berkaitan dengannya dari keberadaannya berupa makanan yang ditakar, ditimbang dan dihitung. Dan hadits tersebut di dalamnya ada pernyataan bolehnya yang ditakar dan ditimbang dan tidak menyebutkan yang dihitung. Sementara ijmak atas bolehnya as-salam pada makanan membuat sesuatu yang dihitung termasuk di dalam as-salam. Namun barang yang di-salam (al-muslam fîhi) harus ditentukan sifatnya, seperti gandum Haurani, kurma Barni, kapas Mesir, sutera India, minyak Turki; dan ditetapkan takaran atau timbangan seperti sha’ Syam, rithl Irak, kilogram dan liter. Artinya, takaran dan timbangan itu harus makruf dan dideskripsikan”), selesai apa yang ada di kitab asy-Syakhshiyyah al-Islâmiyah, juz II.

Atas dasar itu maka as-salam itu boleh pada yang ditakar, ditimbang atau dihitung, tidak pada yang lain.

– Adapun pengetahuan bagaimana sesuatu termasuk yang ditimbang, ditakar atau dihitung maka itu dengan memahami realita harta dari keberadaannya berupa harta yang mitsliyah atau harta qîmiyah:

Harta mitsliyah adalah harta yang ada padanannya di pasar dengan sifat-sifatnya tanpa perbedaan yang signifikan seperti gandum. Satu kilogram gandum yang memiliki sifat-sifat tertentu adalah sama persis dengan satu kilogram gandum lainnya dari jenis yang sama dan semisal dengan satu kilogram ketiga gandum yang sama tanpa perbedaan…

Adapun harta al-qîmiyah adalah harta yang tidak ada semisalnya (padanannya) secara persis di pasar. Artinya, itu adalah harta-harta yang tidak berulang secara sama dalam sifat-sifatnya sepertihalnya harta mitsliyah. Rumah adalah harta qîmiyan dan bukan harta mitsliyan sebab setiap rumah berbeda dari rumah lainya pada berbagai perkara semisal tempat, tanah tempat berdiri, jenis bangunan… dsb.

– Barang yang ditakar (al-makîl), ditimbang (al-mawzûn) dan dihitung (al-ma’dûd) adalah dari jenis harta-harta mitsliyah seperti kurma, jewawut, kismis dan semacamnya. Harta-harta ini memiliki padanan dari jenisnya jika sifat-sifatnya sama tanpa perbedaan yang signifikan. Artinya itu merupakan harta-harta yang sama (semisal) satu sama lain. Harta-harta ini ketika terjadi padanya as-salam maka penjual berjanji menyerahkan kepada pembeli setelah tempo tertentu sejumlah tertentu barang mitsliyah ini secara takaran atau timbangan atau hitungan (jumlah) dengan sifat-sifat tertentu tanpa penentuan zat khusus, yakni tanpa berjanji menyerahkan zat tertentu, tetapi dia berjanji menyerahkan harta yang dideskripsikan sesuai sifatnya. Yakni dia berjanji misalnya, menyerahkan satu ton gandum yang memiliki sifat-sifat begini tanpa memperhatikan sumber harta ini ketika penyerahan, apakah dari tanah ini atau itu, dan apakah dia membelinya atau tidak, dan apakah dia mendapatkannya sebagai hadiah atau tidak… Semua ini tidak ada nilainya dalam akad jual beli as-salam. Tetapi yang punya nilai hanyalah penyerahan harta yang dideskripsikan pada tempo yang jelas sesuai sifat-sifat tertentu yang disebutkan yang menghilangkan perbedaan yang bisa membuatnya tidak semisal satu sama lain… Di dalam Rawdhatu ath-Thâlibîn karya imam an-Nawawi pada tema “wa fî dhabthi al-mitsliy awjahun –dan dalam patokan padanan ada beberapa aspek-“ juz V halaman 18 dan 19, di situ imam an-Nawawi menyebutkan lima aspek untuk patokan padanan. Ia berkata di akhirnya, “yang lebih shahih adalah aspek kedua. Tetapi yang lebih baik dikatakan: al-mitsliy: apa yang dibatasi oleh takaran atau timbangan dan boleh dilakukan as-salam di dalamnya”, selesai.

– Rumah tidak mungkin masuk dalam jual beli as-salam sebab tidak termasuk al-makil, al-mawzûn atau al-ma’dûd. Sebab rumah itu bukan harta mitsliyah. Rumah manapun yang ingin dijual sebelum dibangun, hingga seandainya disifati secara rinci dan menyerupai rumah lainnya, namun tetap ada perbedaan-perbedaan dengan rumah lainnya seperti posisi bangunan, tanah tempat dibangunnya dan semacamnya… Artinya, rumah itu bukan termasuk harta mitsliyah yang masuk dalam jual beli as-salam… Oleh karena itu, tidak dinyatakan rumah itu masuk dalam bab as-salam…

Atas dasar itu, jual beli rumah yang belum dibangun tidak masuk dalam bab as-salam dan tidak berlaku terhadapnya dalil-dalil as-salam… Oleh karena itu, tidak boleh secara syar’iy mengikutkannya dengan jual beli as-salam yang boleh secara syar’iy…

Adapun jawaban pertanyaan kedua, yaitu apa hukum jual beli rumah sebelum dibangun, maka kami sebelumnya telah menjawab semisal pertanyaan ini pada 31/03/2016 M sebagai berikut:

(Jual beli apartemen menurut rencana (sketsa/model) sebelum dibangun:

a- Jual beli sesuatu yang tidak dimiliki oleh seseorang adalah tidak boleh. Dalam hal itu dinyatakan banyak hadits, di antaranya:

– At-Tirmidzi telah meriwayatkan dari Hakim bin Hizam, ia berkata: aku datang kepada Rasulullah saw dan aku katakan: seseorang laki-laki datang kepadaku menanyaiku dari jual beli apa yang bukan milikku, aku belikan untuknya dari pasar, kemudian aku jual kepadanya? Beliau bersabda:
«لَا تَبِعْ مَا لَيْسَ عِنْدَكَ»
“Jangan engkau jual apa yang bukan milikmu”.

– At-Tirmidzi telah meriwayatkan dari Abdullah bin Amru bahwa Rasulullah saw bersabda:
«لَا يَحِلُّ سَلَفٌ وَبَيْعٌ، وَلَا شَرْطَانِ فِي بَيْعٍ، وَلَا رِبْحُ مَا لَمْ يُضْمَنْ، وَلَا بَيْعُ مَا لَيْسَ عِنْدَكَ»
“Tidak halal salaf dan jual beli, dan tidak pula dua syarat dalam satu jual beli, tidak pula laba sesuatu yang tidak dijamin dan tidak pula jual beli apa yang bukan milikmu”.

Oleh karena itu, tidak boleh menjual rumah atau apartemen yang belum dibangun, sebab itu tidak dimiliki, bahkan lebih dari itu, itu tidak ada dan tidak berdiri…

b- Ringkasnya, jual beli apartemen yang belum dibangun sama sekali adalah tidak boleh. Sebab barang yang diual “apartemen” itu tidak ada. Dan hingga sah jual beli maka wajib apartemen itu ada, dengan eksistensi yang menunjukkannya semisal struktur mulai dari pondasi, tiang-tiang, dinding, atap dan semacamnya yang cukup secara urf untuk menunjukkan bahwa itu apartemen dan bahwa itu berdiri dan bisa diserahkan. Inilah yang rajih menurut saya yang menghilangkan perselisihan, khususnya bahwa banyak masalah “persoalan-persoalan” terjadi pada semisal jual beli ini pada saat serah terima.

c- Pada penutup, akad-akad di dalam Islam itu menghalangi perselisihan. Oleh karena itu, akad itu terjadi pada obyek yang dimiliki oleh penjual, ada dan bisa diserahkan tanpa penghalang-penghalang… Dan pembeli harus memeriksa terpenuhinya perkara-perkara ini. Wallâh waliyu at-tawfîq) selesai.
Saya berharap jawaban ini memadai. Wallâh a’lam wa ahkam.

Saudaramu Atha’ bin Khalil Abu ar-Rasytah

4 Rajab 1440 H
11 Maret 2019 M